Гражданин владел квартирой на праве собственности более 20 лет, основание - свидетельство о праве на наследство, полученное в 1996 году, но для её отчуждения необходимо было в декабре 2017 года зарегистрировать ранее возникшее права на квартиру, так как право собственности на квартиру возникло до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Необходимо ли платить НДФЛ при продаже квартиры в данном случае?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Моментом возникновения права собственности на квартиру будет являться дата первоначальной регистрации права на данное имущество (1996 год) вне зависимости от даты государственной регистрации права на это же имущество и получения на него свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Поэтому доход, полученный налогоплательщиком при продаже квартиры, находившейся в его собственности более минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества (с 1996 года), не подлежит налогообложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ, ст. 217.1 НК РФ.
Обоснование вывода:
Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ).
В ст. 217 НК РФ установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ, а также от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (пп. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Статьей 217.1 НК РФ определено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
С 1 января 2016 года согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, необходимый для того, чтобы его продажа не облагалась НДФЛ, составляет три года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
2) право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в частности, на основании договора мены или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), который вступил в силу 31 января 1998 года.
В соответствии со п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации; при этом временем открытия наследства является момент смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество, по которому ранее у наследодателя возникло право собственности, в порядке наследования возникает со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации такого права в ЕГРН (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.11.2017 N 14-13778/17).
Поэтому у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.
Как неоднократно разъясняли контролирующие органы, п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ (утратила силу с 1 января 2017 года) установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из положений ст. 6 Закона N 122-ФЗ следует, что право собственности на недвижимое имущество, возникшее до 31 января 1998 года, не подлежит обязательной регистрации. Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало налогоплательщику более минимально установленного срока владения имуществом, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, не подлежат налогообложению НДФЛ (письма Минфина России от 27.09.2016 N 03-04-05/56054, от 30.12.2014 N 03-04-05/68744, от 28.11.2014 N 03-04-05/60801, от 14.08.2014 N 03-04-05/40671, от 16.07.2014 N 03-04-05/34612, от 11.04.2014 N 03-04-05/16537, от 20.09.2013 03-04-05/39127, от 19.04.2013 N 03-04-05/7-392, от 26.03.2013 N 03-04-05/5-291. Аналогичной позиции придерживаются и налоговые органы (смотрите, например, письма УФНС России по г. Москве от 12.07.2011 N 20-14/4/067453@, от 13.05.2011 N 20-14/047018 и N 20-14/4/047018@, от 05.05.2011 N 20-14/044093 и другие).
Учитывая изложенное, право собственности на квартиру возникло у налогоплательщика в 1996 году вне зависимости от даты государственной регистрации права на это же имущество и получения на него свидетельства о государственной регистрации права собственности.
В рассматриваемой ситуации со дня смерти наследодателя прошло более минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, соответственно, доход от продажи полученной по наследству квартиры не облагается НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ, ст. 217.1 НК РФ.
Статьей 229 НК РФ определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ. Поэтому налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежащей ему налогоплательщику более минимального срока владения, если нет иных доходов, подлежащих декларированию (письма Минфина России от 23.10.2017 N 03-04-05/69059, от 19.04.2012 N 03-04-05/7-530).
