Можно ли продать, подарить, передать по наследству либо сдать в аренду (распорядиться) земельный участок

Можно ли продать, подарить, передать по наследству либо сдать в аренду (распорядиться) земельный участок, границы которого не установлены?

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Как следует из ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со ст.ст. 68, 70 ЗК РФ формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета. Правовым последствием проведения землеустройства является землеустроительная документация на земельный участок, а сам участок становится объектом гражданских прав.

Так, например, согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В свою очередь, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав является, в том числе, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке (пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно п. 6, 8 ст. 22 Закона N 218-ФЗ в графической части межевого плана*(1) указывается местоположение границ земельного участка, которые устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В силу п. 10 ст. 22 Закона N 218-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. Более подробно порядок согласования границ земельного участка регламентирован в ст. 39-40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Таким образом, анализ приведенных выше положений позволяет сделать вывод о том, что выступать в обороте в качестве предмета договора (например, купли-продажи, аренды, дарения) или составной части наследственного имущества может только земельный участок, границы которого на местности определены, который прошел кадастровый учет и которому в установленном порядке присвоен кадастровый номер.

*(1) Смотрите также приказ Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 г. N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке".

Кто должен оплачивать коммунальные услуги?

Собственник жилого помещения умер. Наследники у умершего собственника имеются, однако официально в наследство не вступали, право собственности наследников на наследственное имущество не зарегистрировано. При этом квартирой наследодателя они пользуются на регулярной основе, сдавая в аренду.
Кто должен оплачивать коммунальные услуги?

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. На основании ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом в силу положений п. 1 ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Аналогичные разъяснения приведены в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (далее - Постановление Пленума N 9). В п. 11 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" уточнено, что в том случае, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Сама же по себе государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер и представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Отметим, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ) или совершением действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Такими действиями, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства, в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания, иные действия по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу (п. 36 Постановления Пленума N 9). По нашему мнению, сдача наследственного имущества в аренду относится к фактическим действиям по принятию наследства, соответственно, полагаем, что наследники приняли наследство надлежащим образом. Соответственно, с момента открытия наследства (смерти наследодателя) у наследников возникло право собственности на спорную квартиру, и к ним в порядке универсального правопреемства перешли все права и обязанности, связанные с владением и пользованием данной квартирой, включая и обязанность по внесению платы за жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). В случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги образовавшаяся задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг может быть взыскана с наследников в судебном порядке. При этом за несвоевременно или не полностью внесенную плату за жилое помещение и коммунальные услуги с собственников может быть взыскана пеня в порядке, предусмотренном ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. В этой связи обратите внимание на судебную практику: смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 октября 2015 г. по делу N 33-18688/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 ноября 2018 г. по делу N 33-46989/2018, апелляционное определение Челябинского областного суда от 07 октября 2016 г. по делу N 11-14576/2016, решение Первомайского районного суда г. Новосибирска Новосибирской области от 14 августа 2013 г. по делу N 2-1439/2013 ("...свидетели... подтвердили факт того, что Липин Э.В. распорядился наследственным имуществом после смерти наследодателя матери Л., сдавая квартиру для проживания посторонним гражданам..."), решение Магаданского городского суда Магаданской области от 21 ноября 2018 г. по делу N 2-2829/2018 ("...В связи с невозможностью получения сведений о наличии лиц, вступивших в права наследования имуществом умершего должника, ссылаясь на положения статьи 1175 Гражданского кодекса РФ, просили суд оказать содействие в установлении круга наследников умершего лица и взыскать с них задолженность...").